점포매매 계약시 사용하는 권리금 계약서 어떻게 작성할까요??
직장인, 학생, 취업준비생 등등 많은 분들이 가장 하고싶어하는것 중 하나가 바로 창업이죠?? 나만의 가게를 운영하면서 돈을 버는 것은 누가나가 원하는 것일 텐데요, 그 창업의 첫걸음이 바로 점포매매 계약이라고 해도 과언이 아닙니다.
장사는 아무래도 몫이 중요하니까 창업 전에 좋은 자리를 구하려고 많이 돌아다니는데요, 내 맘에 드는 자리를 찾았으면 그 이전에 장사하던 사람과 권리금 조율을 통해서 권리금 계약서를 작성하게 됩니다. 그런데 이 권리금 계약서 라는것이 워낙에 복잡하게 때문에 꼼꼼하게 살펴봐야 하는데요 그럼 권리금 계약서 어떻게 작성하고 어떤 양식을 사용하는지 알아볼까요?
우선 권리금 계약서 양식 입니다. 총 3장으로 구성되어 있는데요 이 양식은 권리금 계약시 분쟁 사례를 모아서 법무부에서 작성한 표준 계약서 입니다. 그래서 요즘 실무에서 많이 사용되고 있습니다. 첫째장과 둘째장은 계약서로 이루어져 있으며, 3번째 장은 설명이 나와 있습니다. 실제로 첫번째 장과 두번째 장이 중요합니다.
그럼우선 권리금 작성 전에 당사자 부터 알아볼까요?
양도인 : 점포를 양도하는 사람으로 기존 임차인 이라고 함.
양수인 : 점포를 양수받는 사람으로 신규 임차인 이라고 함.
임대인 : 건물주. 양도인과 임대차계약을 체결하고 있는 사람이며, 양수인에게 신규로 임대차계약을 체결하여 주는 사람임.
즉, 양도인은 현재 장사를 하고있는 사람이고 양수인은 새로 장사를 할려는 사람 입니다. 그리고 임대인은 건물주인 입니다.
그리고 권리금 계약서 체결시 어떤 돈이 움직이게 될까요?
권리금 : 양수인(신규 임차인)이 양도인(기존 임차인)에게 지급하는 금액으로, 점포의 입지, 영업, 비품등에 대한 댓가.
보증금 : 양수인(신규 임차인)이 임대인(건물주)에게 지급하는 금액으로, 임대차계약에 대한 채무 불이행을 담보하기 위해 지급하는 금액.
월차임 : 건물에 대한 월 임대료.
공과금 : 양도인(기존 임차인)이 잔금 당일까지 사용한 전기, 수도, 도시가스 기타등등 비용으로 잔금일에 정산하여 양도인이 직접 해당 기관에 납부하거나, 양수인에게 예치하여 양수인이 납부할 수 있도록 하는 금액.
가장 중요한것은 권리금과 보증금 및 월세 인데요, 권리금 계약서는 권리금에 대한 계약만을 체결하며 보증금 및 월세는 보통 조건부로 계약을 체결합니다. 즉, 현재 점포의 입지, 시설, 영업에 대한 댓가를 권리금으로 지급하기로 계약을 체결하면서 보증금 및 월세는 건물주와 양수인(신규 임차인)과의 계약시에 얼마로 체결하기로 하는 조건부로 계약을 하는 경우가 많습니다.
3번째 장에 보면 설명이 나와있으니 참고하세요~
자 그럼 한번 작성을 해볼까요?
젤 위쪽에 임차인과 신규임차은의 성명을 적어줍니다. 아까도 말했듯이 임차인은 현재 장사를 하고 있는 사람이며, 신규 임차인은 새로 들어와서 장사를 하는 사람 입니다.
[목적물의 표시]
목적물인 상가건물의 표시를 적어주는데요, 주소와 상호를 적어주며 가장 중요한 것이 업종과 면적 입니다. 면적은 건축물대장, 건물 등기부등본, 영업신고증 3가지를 비교해서 확인해야 하는데요 영업신고증에 허가되어있는 면적이 건축물대장의 전용면적보다 작을 경우 나머지 부분은 불법으로 증축된 면적일 가능성이 있으므로 반드시 건축물대장 전용면적과 영업신고증의 신고면적이 일치하는지 확인하여야 합니다. 그리고 업종의 경우 현재 내가 운영할 업종과 동일한지를 확인하여야 합니다. 통상적으로 영업신고증은 승계를 받기 때문에 기존의 업종과 내가 운영할 업종이 동일해야 절차상으로 복잡한 일이 생기지 않습니다.
[권리금]
권리금은 양수인이 양도인에게 지급하는 금액으로 점포의 입지, 영업권, 비품등 시설등에 대한 댓가를 지급하는 금액 입니다. 원칙적으로 권리금은 부가세가 별도이며, 양수인은 양도인에게 부가세를 지급하고 양도인은 양수인에게 세금계산서를 발행하여 줍니다. 이때 양도인이 납부해야 할 권리금에 대한 기타소득세는 양수인이 원천징수하여 납부하게 됩니다.
권리금의 계약금은 보통 10%를 지급하며, 중도금은 40%, 잔금은 50% 정도를 협의해서 지급합니다.
[계약내용]
계약내용에서 가장 중요한 것은 '임대차계약' 인데요, 현재 양도인(기존 임차인)과 임대인(건물주)간에 체결되어있는 조건을 명시해주되, 특약사항으로 새로운 임차인과 건물주간의 임대차조건을 명시해 줍니다. 예를들어서 현재 보증금이 5,000만원 / 월세가 250만원(부가세별도), 계약기간 : 2년 이라고 한다면 어느정도 임대료가 인상될것을 감안하여 특약사항에 적어줍니다. 물론 그 이전에 건물주와 신규 임차인간에 신규 임대차계약 조건이 합의가 되었다면 그대로 이행하면 됩니다.
보통은 "현재 임대차계약은 보증금 5,000만원 / 월세 250만원(부가세별도) / 계약기간 2년이며, 건물주와 양수인간에 신규 임대차계약을 체결할 경우 보증금 000원, 월세 000원(부가세별도) 임대차기간 0년간으로 체결하기로 한다. 만약 위 금액에서 인상될 경우 본 계약은 무효로 한다" 라는 특약사항을 정해주면 나중에 임대차계약시 보증금 및 월세의 인상으로 발행하는 분쟁을 예방할 수 있습니다.
현재 매장 내 시설이나 비품에 대한것은 비품목록서를 작성하거나 현장 사진을 첨부하여 주는것이 좋습니다. 렌탈품목일 경우 승계를 받을지 여부를 꼭 적어야 렌탈품목 위약금에 대한 분쟁을 예방할 수 있습니다.
그리고 인.허가권 승계에 대한 내용도 적어주는데요, 보통 일반음식점, 체육시설이용업, PC방등록증등 인.허가증등은 양수인이 승계받으며 만약 승계가 되지 않거나 신규로 발급되지 않을 경우 계약을 무효로 하는 특약사항을 적어줍니다.
또한 기존 양도인이 영업하면서 행정단속등의 문제가 발생할 경우 양수인에게 승계가 될 수 있으므로, 반드시 계약 전에 구청에 확인해서 행정단속 여부를 체크하는 것이 중요합니다.
[권리금 계약시 체크사항]
- 신규 임차인이 운영할려고 하는 업종에 대한 건물 내 업종제한 (구분상가일 경우 반드시 확인이 필요)
- 전기용량 및 도시가스 설치 여부
- 소방점검을 받아야 하는 업종일 경우 현재 소방시설 상태
- 간판허가 여부
- 주차장
- 위반건축물 여부 (건축물대장 확인)
- 렌탈품목 승계 여부
- 인.허가권 승계시점 합의
- 사업자등록 신규발급 또는 포괄양도양수 여부
- 등기부등본상의 건물주 명의인 확인 및 대리인일 경우 대리권 확인
- 정화조 용량 확인
부동산 계약에서 가장 복잡한 계약이라고 할 수 있는 권리금 계약은 업종과 상황에 따라 체크할 내용들이 천차만별이므로, 반드시 공인중개사등 전문가에게 의뢰하여 작성하시는 것이 좋습니다. 문의사항이 있으시면 댓글을 남겨주세요~
권리금계약서.hwp
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